Een woning kopen in de huidige markt.

23-3-2021 — 

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) stel vast: “Corona-pandemie stuwt huizenprijzen naar recordhoogtes. Grootste prijsstijging in 20 jaar.

Als u een potentiële huizenkoper bent, of onlangs heeft gesproken met iemand die dit is, weet u dat de huidige Nederlandse huizenmarkt echt een verkopersmarkt is. U weet dan ook dat woningen vaak (ruim) boven de vraagprijs worden verkocht. Dit roept bij veel potentiële kopers de vraag op, ‘hoeveel moet ik bieden om mijn volgende woning te kopen. En net zo belangrijk; hoe weet u of u niet te veel betaalt?

Over de afgelopen twaalf maanden is de gemiddelde prijs van woningen in Nederland met maar liefst 10,4% gestegen. Dit is de grootste prijsstijging in de afgelopen 20 jaar en voorspellingen zijn dat de prijzen nog enige tijd zullen stijgen.

Met meer dan 20 jaar ervaring op de Haarlemse woningmarkt, adviseren wij hetvolgende.

Hoeveel moet ik tegenwoordig boven de vraagprijs bieden om de gelukkige koper van een woning te worden?

Helaas is het onmogelijk om een ​​percentage, of zelfs maar een bereik, te noemen dat u boven de vraagprijs moet bieden. Ook al omdat overbieden soms niet eens nodig of gerechtvaardigd is.

Huiseigenaren hebben u misschien tot een jaar of zelfs zes maanden geleden verteld dat ze hun woning hebben gekocht zonder makelaar. Dat is misschien nog steeds mogelijk en kan u aan de ene kant kosten besparen. Maar hoe weet u in de huidige markt, waar overbieden de norm is geworden dat u niet te veel betaalt om de ‘gelukkige winnaar’ van woning te worden?

Mocht u besluiten om boven de vraagprijs te bieden, zorg dan dat een weloverwogen uw magische bod doet: net genoeg, maar niet te veel. Een aanbod met de juiste voorwaarden en de juiste prijs om de woning te ‘winnen’, maar niet een bod waarvan de verkopende makelaar zegt: ‘Wauw, weer een sukkel met te veel geld, die de prijzen opdrijft!’

Voor u dat goed geïnformeerde magische bod op de woningvan uw keuze plaatst, zult u (of beter gezegd: uw makelaar, namens u) eerst de werkelijke 'waarde' in de huidige markt moeten berekenen. Deze berekening is gebaseerd op de transactieprijs, voorwaardes, locatie, populariteit, m2 en andere variabelen van (zeer) recent verkochte vergelijkbare woningen. Pas nadat u deze berekeningen heeft gemaakt, kunt u een goed geïnformeerde beslissing nemen over hoeveel het onroerend goed u waard is en het bedrag dat u wilt (of kunt) bieden. En weet dan dat uw berekening heel goed kan onthullen dat de marktwaarde van de woning lager kan uitvallen dan de vaak optimistische vraagprijs.

Hoe weet ik wat ik moet betalen om het gat te overbruggen tussen de aankoopprijs en de hypotheeklening die ik kan krijgen?

Een andere vraag die ons vaak wordt gesteld, is: ‘Hoe weet ik wat ik moet betalen om het gat te overbruggen tussen de aankoopprijs en de hypotheeklening die ik kan krijgen?’

U weet waarschijnlijk wel dat een woning over het algemeen door drie verschillende makelaars wordt getaxeerd: de verkoopmakelaar van de eigenaar, uw aankoopmakelaar en een onafhankelijke makelaar. De hypotheekverstrekker zal daarbij de taxatiewaarde van de onafhankelijke makelaar gebruiken. Wanneer de verkoopprijs hoger is dan de waardering van de onafhankelijke makelaar, zult u het verschil uit eigen middelen moeten overbruggen.

Voordat wij uw bod met u bespreken, berekenen wij daarom de marktwaarde van de woning. Zo kunnen wij u een goede indicatie geven van de taxatie die de onafhankelijke makelaar zal berekenen. Dus, wanneer u het bod doet (of wanneer wij het namens u doen), heeft u een goede indicatie van het bedrag dat de hypotheekverstrekker u zal lenen. Niet op basis van uw inkomen, maar op basis van de marktwaarde van het onroerend goed. Zo weet u gelijk ook welk bedrag u eventueel zelf dient in te brengen.

Dekt een hypotheek mijn geplande renovatiekosten?

Voordat  hypotheekvertrekkers u een lening aanbieden, zullen ze zich er van willen verzekeren voldoende inkomen heeft om uw maandelijkse hypotheekkosten te betalen. Wanneer dat het geval is, dekken ze maximaal 100% van de marktwaarde van de woning, zoals getaxeerd door de onafhankelijke makelaar.

Als u echter plannen heeft om het pand na aankoop te renoveren, heeft u mogelijk een hogere lening nodig. Afhankelijk van het soort renovaties dat u van plan bent uit te voeren, kunt u mogelijk een lening krijgen tot 100% van de geschatte waarde na renovatie. Houd er wel rekening mee dat het creëren van extra m2 meer marktwaarde aan uw woning zal toevoegen dan het vervangen van een twee jaar oude keuken.

Hier is een voorbeeld:

• Marktwaarde van het onroerend goed voor renovatie = € 400.000
• Renovatiebudget = € 50.000
• Geschatte waarde na renovatie = € 435.000

Uw hypotheekverstrekker zal u in dit geval (in principe) € 435.000 lenen.

Op het moment van overdracht storten zij € 35.000 op een geblokkeerde rekening van uw notaris en u dient de resterende € 15.000 op dezelfde rekening te storten om tot het benodigde bedrag voor renovaties van € 50.000 te komen. Nadat u de facturen voor uw verbouwing bij de notaris heeft ingediend, maakt hij het geld over naar uw bankrekening.

Wanneer u energiebesparende renovaties gaat uitvoeren, zal uw hypotheekverstrekker u maximaal 106% van de marktwaarde lenen. Deze extra lening van 6% dient u dan wel volledig voor duurzaamheidsrenovaties te gebruiken. Ook zult u deze renovaties in het taxatierapport moeten specificeren.

Tip:

Sommige hypotheekverstrekkers zijn bereid een extra lening van € 9.000 te verstrekken voor duurzaamheidsrenovaties, bovenop het maximale bedrag dat u op basis van uw inkomen kunt lenen.

Met welke andere kosten moet ik rekening houden en dekt mijn hypotheeklening deze?

Bij de aankoop van een woning zult ook met kosten rekening moeten houden die niet in de hypotheeklening worden meegenomen:

• 2% overdrachtsbelasting (tenzij u in aanmerking komt voor het momenteel aangeboden 0% tarief),
• Kosten voor de financieel adviseur (u betaalt ook kosten wanneer u rechtstreeks naar uw bank gaat),
• De kosten voor uw aankoopmakelaar,
• Notariskosten en eventueel een vertaler.
• Taxatie van de onafhankelijke makelaar
• Kosten voor bouwtechnisch onderzoek (mocht dit nodig zijn). Een goede aankoopmakelaar laat u weten of dit nodig is.
•  

Dus…. Zorg dat u vooraf goed geïnformeerd bent. Dat is de sleutel tot het kopen van een woning, ongeacht of de huizenmarkt stijgt of daalt.

Bespaar uzelf geld en zorgen. Schakel een aankoopmakelaar in.

Veel succes met de aankoop van uw droomhuis!